STJ reafirma natureza propter rem de bem imóvel e impõe ao proprietário a obrigação pelo pagamento das cotas condominiais, ainda que não tenha sido imitido na posse do imóvel
No Recurso Especial n. 2147665/SP, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, por unanimidade, que o comprador de imóvel responde pelo pagamento das cotas condominiais a partir do momento que passa a deter a propriedade registral, independentemente de ter recebido as chaves ou ter sido imitido na posse do bem.
Embora o acórdão ainda não tenha sido publicado, o entendimento do Ministro Relator, João Otávio de Noronha, reforça a natureza propter rem das obrigações condominiais, que se vinculam ao próprio bem e não à pessoa do devedor, afastando, assim, a necessidade de demonstração de uma relação jurídico-material entre o condomínio e o promissário comprador.
O caso teve origem em uma Execução de Título Extrajudicial de cotas condominiais relativas a período anterior à imissão na posse dos compradores. Os executados sustentaram que, embora constassem como proprietários na matrícula do imóvel, não haviam recebido as chaves e jamais foram imitidos na posse. Por essa razão, afirmaram não poder ser responsabilizados por despesas condominiais referentes a um imóvel do qual nunca usufruíram. O Tribunal de Justiça de São Paulo acolheu a tese dos executados e extinguiu a execução, reconhecendo a ilegitimidade passiva dos compradores.
No julgamento do Recurso Especial interposto pelo condomínio, o Ministro João Otávio de Noronha destacou que, sendo a obrigação condominial de natureza propter rem, a sua exigibilidade decorre diretamente da titularidade do direito de propriedade, bastando que o adquirente figure como proprietário na matrícula do imóvel.
A ausência de entrega das chaves, observou o Relator, não tem o condão de afastar a responsabilidade do titular registral, pois o fato gerador da obrigação não é a posse, mas a inscrição do domínio no registro imobiliário.
A decisão resguarda a segurança jurídica das relações condominiais e garantir a continuidade da arrecadação essencial à manutenção das áreas comuns, evitando lacunas de responsabilidade e prejuízos à coletividade dos condôminos.
A decisão representa a reafirmação da jurisprudência do STJ no sentido de que a obrigação de contribuir para as despesas condominiais acompanha a titularidade registral do imóvel, e não o uso ou a fruição efetiva do bem. Com isso, consolida-se o entendimento de que o registro da propriedade marca, simultaneamente, o momento de aquisição de direitos e o de assunção de encargos perante o condomínio. Questões como atraso na entrega das chaves, pendências construtivas ou falta de imissão na posse não eximem o adquirente de tal responsabilidade.
Ao reforçar o caráter objetivo e real da obrigação condominial, o STJ contribui para a estabilidade e previsibilidade do regime jurídico dos condomínios edilícios, mas também impõe maior cautela aos adquirentes e incorporadoras no planejamento de suas operações.
Boletim elaborado pela equipe de Direito Imobiliário de CSMV Advogados.
Este boletim tem caráter informativo e não deve ser considerada como aconselhamento jurídico.
